黄金周期间广州某楼盘售楼部座无虚席楼市 。资料图片
“不到450万元就拿下老城区一套新房，开发商直接让利30多万元楼市 。”10月9日，张先生聊起一周前的置业经历，直言开发商促销力度大，换房的人都挑花了眼。
今年国庆中秋黄金周，开发商经过9月的激烈预演后，正式向年度销售目标发起最后一波冲刺楼市 。市民大规模出游、返乡，倒逼一众推新项目节前抢跑。南方产业智库好房子畅销指数监测发现，仅广州便有逾50个项目上新，深圳亦有超20个新盘集中入市。
面对“好房子”敞开的新风口，开发商普遍采取“产品+价格”的双卷模式进入存量竞争，总体表现平稳有亮点楼市 。不过，也有专家指出，产品力互卷须谨防技术堆砌和投资过度，以免背离置业者追求更美好生活的真实需求。
重点板块优质项目成流量和业绩担当
10月9日，假期结束第一天，有关机构和部分龙头企业陆续披露的黄金周“战绩”显示，北上广深四座一线城市虽遭遇居民大规模离城，但总体表现还算平稳：北上深三城新房成交同比均实现增长，仅广州小幅下滑，主力板块优质项目仍保持较高热度，越秀、保利、万科等龙头企业均有多个项目超预期完成营销目标楼市 。
广州市住建局披露的数据显示，今年10月1日至8日，广州全市新房到访4.27万组次，认购2004套，环比增长394%；一手房网签达13.62万平方米，增长26.4%；二手市场看房人数达到21964人、环比增长30%，成交657套、环比持平楼市 。
据中指院监测，与北京、上海和深圳相比，尽管广州新房成交同比略有回调，但日均成交达到0.81万平方米，远高于北上深的0.61万、0.62万和0.23万平方米楼市 。
一线城市历来是全国楼市的风向标，每年“金九银十”的表现均备受关注楼市 。其中，龙头企业、核心城区和标杆项目的业绩对整个大盘起着压舱石的作用。
南方产业智库好房子畅销指数监测显示，9月，广州去化率超过70%的17个推新项目大多数来自天河、海珠、荔湾、黄埔等核心城区，且六成以上均为新一代住宅项目楼市 。记者调查发现，在今年10月1日至8日，这些重点板块的优质项目表现同样抢眼。
保利发展是今年前9个月国内房企的销冠，操盘金额达1856亿元楼市 。该公司营销负责人表示，今年双节保利发展仅在广州区域就卖出700套新房，其中又以天河、海珠等核心城区的3个标杆项目最为抢眼，有项目单盘销售额突破8.5亿元。假期记者3次走访保利在天河的项目，发现停车位紧张、样板房人挤人的现象。一位姓李的女士在现场告诉记者，由于换房需求迫切，家人毅然决定放弃假期出行，专门前来锁定心仪的户型。
越秀地产多年深耕大湾区，前9月其操盘金额在地方国企中名列前茅，今年黄金周仅广州就一口气安排了十几个项目推新，截至10月8日，该公司录得超8个热盘业绩破2亿元楼市 。
除了保利和越秀以外，万科、华润、珠实、龙湖、新世界等房企亦有不俗表现，其优质项目成为假期的流量和业绩担当楼市 。
市场分化倒逼行业标准加快迭代升级
不过，与重点板块优质项目的高人气相比，今年“金九银十”不同区域和项目冷热不均的分化现象依然明显楼市 。
“从开发商披露的数据来看，似乎大多数推新项目在黄金周都取得了很不错的业绩楼市 。但实际上，真正有超预期表现的项目毕竟是少数，主要集中在核心板块的优质项目上。有些盘看上去成交金额很高，但整体去化率仍然承压。”广州市房协一位专家告诉记者，当前房地产行业仍处在提质向新发展的关键期，开发商互卷加速了行业标准迭代升级，同时亦加剧了市场竞争。
今年双节黄金周，记者前往保利、越秀、万科、龙湖等龙头企业热销楼盘，发现清一色是代表新一代住宅标准的“好房子”项目楼市 。
多位业内人士表示，整体来看，畅销的项目多为地段好、配套优、品质高的新一代住宅，滞销的则是一些位置偏、开发早、户型和装修相对落后且缺少议价空间的上一代住宅楼市 。
南方产业智库好房子畅销指数9月监测的广州55个热闹楼盘中，去化率低于50%的项目仍接近一半楼市 。而截至10月8日，广州市住建局官网披露的每日新建商品房未售信息表中，未售套数超过一万的有8个区，其中5个区超过2万套，1个区超过4万套。这显示当前广州楼市去化压力仍然较大。
“整个楼市已进入存量竞争的态势，成交的主力是刚需和改善型客户，而实际成交的大部分亦都是刚改户型楼市 。”广州一家大型房企的营销负责人坦承，现在再好的项目也要放下高傲的身姿，否则很可能抓不住机会。今年的“金九银十”开发商的促销力度都非常大，特价房源、赠送车位、家装补贴以及“保价”等一系列营销手段都用上了，正因为“好房子”都在实实在在的让利，实际成交价比吹风价留出较大空间，才促使一些核心板块的优质项目热度较节前有所回升。
好房子建设须谨防技术堆砌和投资过度
“产品+价格”的双卷模式，让新一代住宅在存量竞争中一马当先楼市 。但也有专家指出，产品力互卷实为一把双刃剑，用力过猛也会走偏路。
“国庆假期，我外出看了几个新楼盘，基本是规划好、硬件好、设计好、感观好的‘好房子’项目楼市 。但看来看去，发现同质化倾向还是挺严重的。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉坦言，这些新项目，要么是大手笔投入，走奢侈路线，从大门、社区水系和景观到会所的功能与设施，再到电梯和入户，最后到室内设施与用材，基本是“星级酒店化”的标准。要么是过度智能化，包括全屋家具家电的智能化控制，归家、影院、睡眠等智能场景模式，温度、湿度、PM2.5等数据的智能化监测，功能复杂到老人和小孩都不会操作。要么在高赠送面积上拼命卷，除了按照官方标准在阳台、飘窗上挖掘赠送面积，还在电梯厅、生活阳台挖掘赠送空间；证载面积加上非证载面积，实得率120%起步，有的甚至能到180%……
在李宇嘉看来，这种高端大气上档次的“好”和真正“好房子”的“好”并不搭楼市 。“大门、会所、社区再怎么豪华，业主住进去之后最关心的还是防水、隔音、安全、配套服务等细节，纯粹以营销策略为导向、偏离住房者实际需求的产品模式难以持久，必须向人民群众追求美好生活的真实需要贴近和回归。”
南方日报记者 冯善书 周中雨 柴亚娟