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济源市2012年前三季度房地产开发市场运行状况分析报告
编辑：济源楼市网 2012年11月14日08:05 来源：济源楼市网
摘要:今年以来，在国家和地方一系列宏观调控政策措施的作用下，全市房地产开发投资快速增长，企业资金自筹到位情况较好，房屋施工、新开工、竣工面积增速放缓，商品房销售增速高位回落，商品房销售价格涨幅趋缓，宏观调控政策效应初步显现。
今年以来，在国家和地方一系列宏观调控政策措施的作用下，全市房地产开发投资快速增长，企业资金自筹到位情况较好，房屋施工、新开工、竣工面积增速放缓，商品房销售增速高位回落，商品房销售价格涨幅趋缓，宏观调控政策效应初步显现。从前三季度全省统计数据来看，房地产开发投资增幅位于全省首位，销售面积虽有下滑，但房地产市场整体向好的趋势仍十分明显。现将全市前三季度房地产开发市场运行状况报告如下：

     一、今年以来济源市房地产开发基本情况

     （一）房地产开发投资增速高低不一，住宅投资占比降低。前三季度，全市房地产开发投资19.3亿元，同比增长54.6%，环比增长17.5%；在房地产开发投资中，住宅投资13.2亿元，同比增长32%，，环比增长21.3%，其中90平方米及以下住宅投资2.08亿元，同比增长15.2%，144平方米以上住宅投资2.47亿元，同比增长92.1%，办公楼投资285万元，同比增长338.5%，商业营业用房投资5.03亿元，同比增长143.9%，环比增长7.7%；其他用房投资1.02亿元，同比增长151.4%，环比增长24.3%。

     （二）企业资金到位情况良好，自筹资金比重较高。前三季度，全市房地产开发企业到位资金24.1亿元，同比增长51.9%，环比增长13.4%。自筹资金12.04亿元，增长55.5%，占到位资金的49.9%，其中企业自有资金4.34亿元，同比下降41.2%，环比增长32%；其他资金来源9.3亿元，同比增长35.3%，环比增长16.7%，其中个人按揭贷款3.3亿元，同比增长177.4%。

     （三）房屋施工、新开工平稳增长，竣工面积增速下行。前三季度，全市房屋施工面积337.1万平方米，同比增长18.4%。住宅施工面积267.3万平方米，同比增长17.3%。其中：90平方米及以下住宅施工面积36.4万平方米，同比下降2.4%；商业营业用房47.7万平方米，同比增长13.2%；房屋新开工面积100.9万平方米，同比增长10.5%，住宅新开工面积81.9万平方米，增长31.9%；房屋竣工面积26.4万平方米，同比下降34.3%，住宅竣工面积20.8万平方米，同比下降36.1%。

     （四）国家调控初显成效，商品房销售下行，本年土地购置面积下降。前三季度，全市商品房销售面积为39.2万平方米，同比下降27.6%，环比增长15%；其中，商品住宅销售面积为36.4万平方米，同比下降27.5%，环比增长14.7%。在商品住宅销售中，90平方米及以下住宅销售面积2.9万平方米，同比增长28.9%，仅占商品住宅销售面积的比重为7.5%；144平方米以上住宅销售面积5.3万平方米，同比下降48.6%，占商品住宅销售面积的比重为13.5%。 济源楼市网 

     前三季度，全市商品房销售额12.5亿元，同比下降12.4 %；环比增长15.2%；其中商品住宅销售额为11.7亿元，同比下降9.1%，环比增长14.6%。在商品住宅销售中，90平方米及以下住宅销售额9543万元，同比增长45.5 %，仅占商品住宅销售额的比重为8.2%；144平方米以上住宅销售额1.9亿元，同比下降33.4 %，占商品住宅销售额的比重为16.6%。

     前三季度，全市房地产开发企业本年土地购置面积628.8亩，同比下降3%，本年土地成交价为28382万元，每亩约为45万元。

     二、对当前济源房地产市场运行的几个基本判断

     （一）房地产进入了一个集中放量的阶段。今年以来，建业壹号城邦、泰宏.天安广场、升龙城等大型房地产项目相继开盘，拉动了济源的房地产开发投资保持持续快速增长。同时全市城中村改造经过长期酝酿，所涉项目将在今后数年内陆续启动。可以预见，如果全国的房地产形势不发生根本性的逆转，全市房地产开发投资今后将会继续保持较快增长的势头，预计每年的增幅将保持在30%以上。这种趋势对全市提振经济形势，会有较大的帮助；但与此同时，对房地产企业的销售也带来较大压力，房地产买方市场正在逐步到来。如何摸准市场脉搏，科学的组织房地产产品的生产，是今后多年内房地产企业主要的任务之一。

     （二）房地产企业资金状况良好，但隐忧犹存。房地产企业自筹资金增长幅度较快，反映资金市场对全市房地产业仍抱有信心。个人按揭贷款同比增长177.4%，表明存款准备金率多次下调后，金融部门有较充裕的资金，来支持个人购房，房地产企业的资金压力相对减轻。但企业自有资金大幅下降41.2%，也表明全市企业抗击市场风险能力的脆弱。在房地产市场宏观调控的大背景下，尤须引起相关企业的重视。应当高度重视财务资金流，适当收缩负债，重视资金储备，突出“现金为王”。更新经营理念，放弃“利润最大化”，而追求“风险最小化”。

     （三）企业对市场信号不敏感，产品去库存速度减缓。今年前三季度，全市90平方米及以下住宅投资同比增幅为15.2%，144平方米以上住宅投资同比增幅为92.1%。同期90平方米及以下住宅销售面积同比增幅为28.9%，144平方米以上住宅销售面积同比降幅为48.6%。生产和销售形成较大反差，反映企业在推出房地产产品中的盲目性。由此导致企业库存增加，资金压力加大。

     分析全市房地产企业当前存在主要原因是：

     第一，没有从房地产形势大好的沉醉中走出，还是处于一种粗放经营的状态，房地产企业决策人员素质和企业整体素质都亟待提高。

     第二，经营理念没有更新，还是在拍脑袋决策，对市场缺乏细致的分析，对市场信号缺乏必要的敏感性。比如很多企业追求项目的高档化，不是从项目的精细化入手，而是迷信大户型，当前市场最大的平层户型竟然有数百平方米，令人瞠目。有的项目在高密度的建设条件下建设大户型，试图吸引精英阶层入住，让人难以理解。目前水岸名家在已竣工交付数年的情况下，仍有数十套大户型住宅难以销售；中冠华庭被迫将大户型住宅分解为小户型出售，并由此引起早期客户的反弹，引发冲突；近期在售的山水世界城项目，也正在试图分割大户型住宅，以降低销售总价，吸引潜在客户。这些都反映了企业经营理念的滞后。

     第三，对细分市场研究不够，产品定位模糊，追求面面俱到，实际是面面不到，毫无特色。企业对房地产产品的宣传，从地理位置，到户型结构，最后到物业管理，是一套非常同质化的说辞，很难引起市场共鸣，反映了企业对市场调研的功课做得远远不够，思想上重视不够，精力和资金上投入不够，最后是付诸行动不够，导致产品没有竞争力。当前升龙城等大型房地产项目陆续入市后，市场细分将成为今后全市房地产业需要长期重视和研究的一个课题，最终可能导致三个结果，最佳的是“大路朝天，各走一边”，中间的是“赢者通吃，弱者向隅”，最差的是“市场崩盘：一损俱损，满盘皆输”。

     三、对今后济源房地产业发展的建议

     房地产业的发展具有双面性，健康发展，则会拉动地方经济发展；停滞倒退，则会对地方经济造成较大冲击。在当前房地产调控形势依然从紧的情况下，全们提出以下建议：

     （一）建立有一定约束力的房地产开发计划制度。根据郑州等地市的经验，房地产开发项目每年向市场推出的总量，要接受政府适当的调控。政府根据每年市场消化量，批准相应规模的房地产项目开工建设，保持供需基本平衡，可以减少市场动荡。

     （二）重视房地产品牌建设，重振市场信心。从多次房地产市场调查的数据看，有购房意向的市民群体，占比一直在50%左右。这反映了潜在购房客户群体的广泛性。但是如何让这些潜在的消费者及时入市消费，就需要房地产企业在市场研究，营销策略等多方面做出努力。而最重要的，是要加强品牌建设，恢复市民的消费信心。比如济源建业一直有较好的销售业绩，与购房者对其产品抱有期待有很大关系。升龙城开盘当天即销售大半，也与此有关。如果整个行业都来重视品牌建设，那么市民对房地产业就会有信心。

     （三）建立房地产风险评估机制，完善一系列管理制度。毋庸置言，房地产已经进入了一个高风险运行的阶段。无论从企业还是从政府的角度看，建立风险的评估、预分析、防范机制，都是一项刻不容缓的任务。政府应当加强市场信息的发布，科学的引导企业与消费者。要研究建立房地产项目资本金制度、商品房预售资金监管制度、项目手册制度等，规范企业市场行为，增强房地产项目抗风险的能力。 济源楼市网 

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