摘要:今年以来，在国家和地方一系列宏观调控政策措施的作用下，全市房地产开发投资快速增长。
今年以来，在国家和地方一系列宏观调控政策措施的作用下，全市房地产开发投资快速增长，企业资金自筹到位情况较好，房屋施工、新开工、竣工面积增速放缓，商品房销售增速高位回落，商品房销售价格涨幅趋缓，宏观调控政策效应初步显现，但由于影响房地产市场平稳健康发展的不确定因素依然较多，房地产市场形势仍不容乐观。一、今年以来济源市房地产开发基本情况
（一）房地产开发投资增速高低不一，住宅投资占比降低
1-8月份，全市房地产开发投资164246万元，同比增长44%，在房地产开发投资中，住宅投资108955万元，同比增长17.6 %，其中90平方米及以下住宅投资18027万元，同比增长10.5%，144平方米以上住宅投资18689万元，同比增长64.5%，办公楼投资285万元，同比增长338.5%，商业营业用房投资46786万元，同比增长165.1%，其他投资8220万元，同比增长119.7%。
（二）企业资金到位情况良好，自筹资金比重提高
1-8月份，全市房地产开发企业到位资金212743万元，同比增长47%，房地产开发企业资金来源增速高于完成投资增速3个百分点。自筹资金105141万元，增长47.6%，占到位资金的49.4%，其中企业自有资金32918万元，同比下降51.9%，定金及预收款40695万元，同比下降16.4%。
（三）房屋施工、新开工平稳增长，竣工面积增速下行
1-8月份，全市房屋施工面积337.1万平方米，同比增长19.1%。住宅施工面积267.3万平方米，同比增长18.3%。其中：90平方米及以下住宅施工面积36.4万平方米，同比下降2.4%；商业营业用房47.7万平方米，同比增长13.2%；房屋新开工面积100.9万平方米，同比增长12.8%，住宅新开工面积81.9万平方米，增长35.9%；房屋竣工面积21.4万平方米，同比下降46.7%，住宅竣工面积20万平方米，同比下降38.9%。 济源楼市网
（四）国家调控初显成效，商品房销售下行，销售价格涨幅不一，但趋势减缓、本年土地购置面积下降。
1-8月份，全市商品房销售面积为34.1万平方米，同比下降24.4%，其中，商品住宅销售面积为31.7万平方米，同比下降24.8%。在商品住宅销售中，90平方米及以下住宅销售面积1.3万平方米，同比下降36.9%，仅占商品住宅销售面积的比重为4.2%；144平方米以上住宅销售面积5.2万平方米，同比下降46.8%，占商品住宅销售面积的比重为16.4%。
1-8月份，全市商品房销售额108892万元，同比下降7.8 %。其中商品住宅销售额为101839万元，同比下降3.6%。在商品住宅销售中，90平方米及以下住宅销售额4285万元，同比下降30.9 %，仅占商品住宅销售额的比重为4.2%；144平方米以上住宅销售额19051万元，同比下降31.3 %，占商品住宅销售额的比重为18.7%。
1-8月份，全市房地产开发企业本年土地购置面积558.8亩，同比下降13.8%。
二、当前济源房地产开发运行中几个主要特点
（一）房地产开发投资增长势头不减
在全国房地产市场趋冷的大气候下，济源房地产开发投资一直保持较高的增速。根据分析，主要得益于以下几方面因素：
一是济源“三化”协调发展取得成效，城市化进程持续加快，刺激了房地产项目加速入市。
二是济源经济基本面保持较好的态势，虽然也受到金融危机与全国经济回落的影响，但尚未影响开发企业对未来的信心。
三是济源招商引资成效巨大，尤其济源富士康项目，最终目标为新增产业工人10万人，等于再造半个济源城，对房地产形成极大利好。
（二）商业营业用房受到市场青睐
济源商业营业用房投资增速远高于商品住宅，反映市场对房地产调控形势下住宅前景看淡，刺激商业用房建设量的激增。但是，由于济源第三产业一直在GDP中占比很小，商贸业也影响有限。因此，能否持续保持如此高的投资增速，尚有待观察。从八月的数据看，商业用房投资环比已经开始大幅下降。
（三）商品住宅销售价格仍然偏高
2009年以来，全市商品房销售价格一直呈增长态势。从今年前八个月的综合数据看，全市房价仍然保持了增长的势头，但是八月份当月商品住房销售量与房价两组数据环比的下降，反映了房地产调控已导致全市房地产市场供求双方观望气氛浓厚，对房地产企业造成了巨大的压力。已经有部分企业采取以价换量优惠促销方式。如果这种压力得不到缓解，不排除几个月后，在年末回款压力增大的情况下，房价下行的趋势会进一步得到加强。
（四）房地产企业对外界资金依赖程度较高，后继发展受影响
全市房地产开发企业融资渠道单一，资金来源主要是银行贷款和企业自筹资金。据有关资料分析，自筹资金主要由商品房销售收入转变而来，70%来自购房者的银行按揭贷款。“定金和预收款”也有35%来自金融贷款。如果按此计算，金融资金约占全部资金的50%。可见房地产业对银行信贷依存度很高。房地产企业自有资金有限，必然导致抗风险能力低下。在房地产调控的大形势下，需要警惕各种可能的极端情形，并及早出台预案。
三、2012年全市房地产市场运行趋势判断
综合国务院和省政府持续实施房地产调控政策的决心、政策的延续作用和房地产发展周期规律等因素，对全市房地产市场下一阶段的走势作如下初步判断：
（一）房地产开发投资增速将有所回落
一方面，全市城中村改造步伐的加快，人民生活水平提高，对房地产的需求是巨大的，开发商仍旧比较看好楼市，加上保障性安居工程的强力推进，必将进一步保障和促进房地产开发投资保持一定规模和速度。另一方面，继续从严的调控政策、资金压力、行业景气度的下降，有可能使今年后四个月全市商品房屋的新开工项目大幅减少，引发开发投资增速下行，以及施工规模增速下行。
（二）商品房屋销售继续下行
以下两个因素将使今年的销售也继续下行。一是2011年房地产市场调控效果的显现，投资投机需求得到有效抑制，持币观望的气氛仍然没有解除；二是今年中央坚持房地产调控政策不放松这一信号，增加了购房者的降价心里预期，部分刚性需求者开始观望。 济源楼市网
四、对策建议
（一）用好调控政策，确保市场稳定
继续认真贯彻落实好中央和河南的各项房地产市场调控政策和措施，加大对房地产市场出现的新情况、新变化的关注，在维持现有调控效果的前提下，围绕促进房地产市场长期健康、稳定发展，继续保持各项政策落实的持续性和有效性。把握好调控力度，严格控制投机需求、合理抑制投资需求，保护和鼓励自住性消费需求，积极引导和调控全省房地产市场走势，促进全市房地产市场平稳健康发展。
1. 增加保障性住房和普通商品住房有效供给
加快中低价位、中小套型普通商品住房建设。明确中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁住房、廉租住房的建设规模，并分解到住房用地年度供应计划，落实到地块，明确各地块住房套型结构比例等控制性指标要求。
严格落实《河南省人民政府关于加快保障性安居工程建设的若干意见》（豫政[2011]84号）的有关规定，进一步推进全市保障性安居工程建设。今后全市新建商品住房项目要按照不低于项目总规划建筑面积10%的比例配建廉租住房和公共租赁住房,城中村、棚户区改造项目在项目总规划建筑面积扣除拆迁安置用房面积后,也要按照不低于10%的比例配建廉租住房和公共租赁住房。
2. 合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求
加大差别化信贷政策执行力度，在继续支持居民首次贷款购买普通自住房的同时，严格二套住房购房贷款管理，合理引导住房消费。继续实施差别化的住房税收政策，严格执行国家有关个人购买普通住房与非普通住房、首次购房与非首次购房的差别化税收政策。对不符合规定条件的，一律不得给予相关税收优惠。多管齐下，抑制投资投机性购房需求。
（二）积极扶持业绩突出、声誉良好的开发企业做大做强
加大对业绩突出、声誉良好的房地产企业支持力度，扶持符合产业方向的房地产项目，积极为企业和项目搭建多种渠道的融资平台，鼓励企业做大做强，树立全市房地产行业的品牌，增强企业抗风险能力。广泛吸纳市外有实力的大开发商来全市从事房地产开发经营，鼓励各类资本共同进入，推进城市开发走市场化运行、开放化竞争、产业化发展的路子，增强全市房地产业发展后劲，为全市房地产业持续健康发展奠定坚实基础。
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