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济源市近六成房企今年上半年完成投资下降
编辑：济源楼市网 2013年06月17日15:56 来源：济源统计局
摘要:为准确把握房地产市场的走势，进一步了解房地产开发投资与销售经营状况及发展趋势，统计局于2013年5月27日至6月3日通过网络在线，对全市有资质等级的房地产开发企业进行了一次问卷调查，共71家企业回答了问卷调查的内容。
为准确把握房地产市场的走势，进一步了解房地产开发投资与销售经营状况及发展趋势，统计局于2013年5月27日至6月3日通过网络在线，对全市有资质等级的房地产开发企业进行了一次问卷调查，共71家企业回答了问卷调查的内容。其中：二级企业16家，三级企业10家，4级企业1家，暂定资质企业44家。问卷调查中反映了房地产开发企业上半年投资、销售、土地储备、资金状况，对上半年房地产市场形势的判断和全年的走势展望，以及对当前宏观调控政策的效果评价、政策建议等内容。调查结果为我们研判今明年的房地产走势提供了一定的参考价值。

     一、上半年我市房地产市场走势

     1、59.2%的企业上半年完成投资与去年同期相比有所下降。2013年的房地产业市场，经过几年的宏观调控，对开发企业生产经营产生了较大的影响。在调查的71家企业中，有42家企业本企业今年上半年投资与去年同期比有所下降，占比为59.2%。其中21家企业下降0-10%；4家企业下降10-20%；17家企业下降20%以上。从2013年近5个月的房地产开发投资完成情况来看，对调查结果有所验证，其中3月份、4月份和5月份累计开发投资同比分别下降9%、12.4%和5.4%，下降幅度呈“V”型走势，5月份投资有所回升。

     调查问卷反映，开发投资下降的原因是多方面的，主要是受市场不明朗、观望以及土地、资金、销售前景不好等方面因素的影响。在判断投资下降的42家房地产企业中，认为市场不明朗、等待观望是影响投资减少的企业有22家，有14家企业认为土地供应紧张是影响投资减少的首要原因，有9家企业认为资金紧张，认为销售前景不好而影响投资减少的企业有7家。

     2、50.7%的企业本年无投资。在被问到企业今年上半年投资与年初计划相比时，有20家企业本年计划和实际完成投资均为0，占比28.2%；有16家企业本年有投资计划，但在各种原因搁置，无完成投资，占比22.5%；6家企业完成计划80%以上，占比8.5%；9家企业完成计划60%-80%，占比12.7%；12家企业完成计划40%-60%，占比16.9%；5家企业完成计划20-40%，占比7%；3家企业完成计划20%以下，占比4.2%。

     3、32.4%的企业上半年商品房销售面积与去年同期相比下降。71家企业在回答2013年本企业上半年商品房销售面积与去年同期相比走势如何时，有23家企业销售下降，占比为32.4%。其中下降1-10%的企业有7家，下降10%-20%的企业3家，下降20%以上的企业有13家。下降原因一是企业无房可卖，二是限购、贷款门槛提高、首付比例提高等各项政策影响，三是对投机投资前景不看好等因素有关。

    有15家企业销售与去年同期上涨，占调查企业的21.1%；其中认为销售上涨20%以上的企业有5家，上涨10%-20%的企业有3家，上涨0%-10%的企业有7家。经过2012年房地市交易市场的冷静期，2013年住房刚性需求与改善性需求得到释放，房地产销售连续3个月同比增速持续走高。3月份、4月份、5月份我市商品房销售面积累计同比增速分别为21.3%、48.7%、61.1%，这与建业和升龙城等优质楼盘销售量上升拉动有关。

     4、88.7%的企业上半年商品房销售价格与去年同期相比持平或上涨。从与去年同期的销售价格比较看，47家企业上半年商品房销售价格同比持平，16家企业价格同比上涨，价格基本持平或上涨的企业占调查单位的88.7%，其中上涨幅度在0-10%的有12家，上涨10%-20%的有3家，上涨20%以上的1家。仅有8家企业价格同比下降，占调查单位的11.3%，其中4家企业下降幅度在0-10%，下降10%-20%和20%以上分别是1家和3家。

    这一调查结果，与我们统计的全市宏观房地产开发企业调查数据在趋势上是吻合的。2013年5月份我市商品房成交均价与去年同期相比每平方米增加353元，增长11.8%；较2012年每平方米增加91元，增长2.7%。

     5、38%的企业新购置土地面积下降。土地是房地产开发企业必不可少的生产要素。调查显示：在71家企业中，2013年上半年新购置土地面积同比下降的企业27家，占比38%；持平的企业35家，占比49.3%；增加的企业仅9家，占比12.7%。在回答新购置土地面积减少的原因时，6家企业土地供应减少；13家企业选择了市场不明朗、观望；8家企业选择了资金紧张；仅有5家企业已有充裕土地。

     6、80.3%的企业感到资金充裕和基本正常。房地产开发企业具有资金需求庞大，资金周转周期长等特点，其整个行业属于资金密集型的。在回答本企业资金主要来源时，选择自有资金的企业47家，占被调查企业的66.2%；选择销售资金回笼的企业45家，占被调查企业的63.4%；选择银行贷款的企业19家，占被调查企业的26.8%；选择民间筹集的企业16家，占被调查企业的22.5%。多数企业选择了两种以上的资金来源方式，包括自有资金、银行贷款、销售资金回笼、民间筹集、非银行金融机构贷款等多种资金来源方式。

    80.3%的调查企业感到资金充裕和基本正常。在71家企业中，回答基本正常的有54家，占被调查企业的76.1%；有3家企业回答资金非常充裕。在回答资金紧张的14家企业中：9家企业认为资金有所紧张，缺口在10%以内；2家企业认为资金明显紧张，缺口在10%-20%；3家企业认为资金非常紧张，缺口在20%以上。在回答资金紧张的原因时，多数企业认为是由于销售下滑，资金回笼慢，自有资金减少，预售款等资金监管严格，融资渠道少等原因造成。

     二、对全年房地产市场走势的判断

     对于2013年全年房地产市场的走势，问卷从投资、 销售、价格等方面对房地产开发企业进行了调查。

     1、64.8%的企业认为2013年全年投资与去年同期相比，预计将基本持平或增长。在71家被调查企业中，认为投资持平或增长的企业分别为32家、14家，占比64.8%；认为投资下降的企业25家，占比35.2%。在持投资下降态度的25家企业中，10家企业认为下降20%以上，4家认为下降10%-20%，11家认为下降0-10%。

     2、77.5%的企业认为2013年全年销售与去年同期相比，将基本持平或增长。在71家被调查企业中，认为销售持平或增长的企业分别为34家和21家，占比77.5%；认为下降的16家，占比22.5%。在认为销售下降的16家企业中，7家企业认为下降20%以上，4家认为下降10%-20%，5家认为下降0-10%。

     3、94.4%的企业认为2013年商品房销售价格与2012年相比预计会基本持平或上涨。对2013年全年商品房销售价格的走势判断中，47家企业认为2013年房价与2012年基本持平，占被调查企业的66.2%。20家企业认为房价将上涨，占被调查企业的28.2%，其中认为上涨幅度20%以上的企业1家，上涨10%-20%的企业4家，上涨0-10%的有15家企业，认为房价会下降的企业仅有4家，占被调查企业的5.6%。

     三、对当前房地产宏观调控政策的评价及建议

     1、对当前房地产宏观调控政策的评价。在调查中，认为当前政策适度，应保持政策稳定性的企业38家，占比53.5%；认为政策过度，应放松部分政策的企业16家，占比22.5%；认为需要采取进一步的政策措施的企业17家，占比24%。

     2、对2013年房地产市场变化的预期。在被问到2013年房地产市场会有何变化时，企业普遍认为，2013年在宏观政策调控下，房地产市场会有良好的整改和提升，小型房地产或遭淘汰、或联合开发，市场将会逐步趋于良性发展；刚性需求和改善性住房需求仍然存在，购房者趋于理性购买，成交量和销售价格均会小幅增长；随着地价不断上涨，土地购置资金更加紧张，银行贷款增加，土地开发会有所减少。

     3、对房地产市场宏观调控政策的建议。一是政府部门应从完善土地市场制度入手，采取适当的经济手段,避免行政手段对市场机制的过多干预,正确引导市场预期,采取适当措施解决低收入群体的住房需求。二是建议在调控中，以降低地价为根本，以放开金融控制为促进，从而降低成本，提供更多房源，从根本上降低房价。三是减少各项税费的征收，降低银行贷款门槛，减少各种税费成本，以降低房价。

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